Kiedy mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu?
Z bezumownym korzystaniem z lokalu mamy do czynienia w sytuacji, gdy posiadacz lokalu zajmuje go bez żadnego tytułu prawnego. Sytuacja taka może wystąpić w momencie, gdy dotychczas obowiązująca umowa najmu (dzierżawy) wskutek określonych zdarzeń faktycznych i prawnych wygaśnie, a najemca w dalszym ciągu zajmuje lokal, będący przedmiotem wcześniejszej umowy.
Co może zrobić właściciel lokalu?
Właściciel lokalu (lub użytkownik wieczysty) może skierować roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wobec posiadacza samoistnego, czyli osoby, która włada nieruchomością jak właściciel. W przypadku bezumownego korzystania posiadacz samoistny zajmuje lokal, nie mając ku temu żadnej podstawy prawnej.
Czy każdy posiadacz samoistny odpowiada w takim samym zakresie przed właścicielem lokalu?
Właścicielowi przysługuje wynagrodzenie z samego faktu korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego. Nie są istotne okoliczności czy korzystanie to jest zawinione przez posiadacza samoistnego, a także czy właściciel lokalu poniósł rzeczywiście z tego powodu szkodę.
Kwestia zawinienia wpływa natomiast na aspekt związany z zakresem należnego właścicielowi wynagrodzenia. Jeżeli posiadacz samoistny korzysta z lokalu w złej wierze, to zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia przez cały okres bezumownego korzystania z lokalu. Posiadacz samoistny w dobrej wierze ma natomiast obowiązek zapłaty wynagrodzenia dopiero od momentu, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Zła wiara posiadacza samoistnego oznacza natomiast, że posiadacz doskonale zdaje sobie sprawę z tego, że prawo korzystania z lokalu mu nie przysługuje. Ze złą wiarą mamy do czynienia także wtedy, gdy posiadacz mógł z łatwością dowiedzieć się, że nie może korzystać z lokalu. Posiadacz samoistny wiedzę taką posiada dopiero od momentu, w którym dowiedział się o wytoczeniu powództwa przeciwko niemu.
Co musi udowodnić Powód dochodzący roszczenia o zapłatę wynagrodzenia?
Występując z powództwem przeciwko posiadaczowi samoistnemu lokalu, Powód musi wykazać przede wszystkim, że posiada legitymację do wniesienia powództwa, tj. musi wykazać, że jest właścicielem nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym. W przypadku istnienia złej wiary pozwanego, Powód musi wykazać ponadto, że posiadacz zajmował lokal w złej wierze. W przeciwnym razie istnieje domniemanie istnienia dobrej wiary po stronie posiadacza samoistnego, którym sąd powszechny jest związany.
Żądnie pozwu, którego przedmiotem jest wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno zawierać wskazanie okresu, którego dotyczy żądanie oraz jego wysokość. Ustalenie wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia dokonuje się na podstawie rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości (czynsz najmu).
Czy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu przechodzi na nabywcę lokalu?
Co warto podkreślić, roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie przechodzi na nowego właściciela ipso iure przy zbyciu nieruchomości. Stwierdzenie to pozostaje zgodne z wykładnią przepisów Kodeksu cywilnego, które stanowią, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia. W korzyściach tych nie mieszczą się jednak roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z okresu sprzed zbycia lokalu. Przepisy Kodeksu cywilnego regulujące te kwestie mają jednak charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony umowy sprzedaży nieruchomości mogą dokonać odmiennych uregulowań w treści postanowień umownych.
Opłata od pozwu
Pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu podlega opłacie stałej (najwięcej 1000,00 zł), jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 20.000,00 zł. W przeciwnym razie pozew podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie wyższej jednak niż 200.000,00 zł.
