Nowe uprawnienia KOWR w kontekście nabywania udziałów lub akcji w ramach prawa pierwokupu.

NOWE UPRAWNIENIA KRAJOWEGO OŚRODKA WSPARCIA ROLNICTWA W KONTEKŚCIE NABYWANIA UDZIAŁÓW LUB AKCJI W RAMACH PRAWA PIERWOKUPU

W związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego („Ustawa”), uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) w zakresie prawa pierwokupu zostały istotnie poszerzone.

• Zakres zmiany

Dotychczas KOWR posiadał prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi:

• nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha; albo
• nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Natomiast w związku z wejściem w życie nowelizacji, w dniu 5 października 2023 r. KOWR nabył również prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółkach, które są właścicielami bądź użytkownikami takich nieruchomości.

Uprawnienia KOWR zostały więc poszerzone o możliwość nabywania jednostek uczestnictwa (udziałów bądź akcji) w spółkach, które co prawda nie posiadają bezpośrednio w swoim majątku nieruchomości rolnych, ale posiadają udziały bądź akcje w spółkach, które są właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości.

• Bezpośrednia dominacja

Uprawnienie KOWR może być wykonywane wyłącznie w odniesieniu do spółek bezpośrednio dominujących, a zatem spółek będących wspólnikami spółki, dysponującej prawem do nieruchomości rolnej.

Powyższe wynika z brzmienia art. 3a ust. 1 pkt 2) Ustawy, zgodnie z którym: „Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która posiada udziały lub akcje w spółce, o której mowa w pkt 1.”. W punkcie 1. przywołanego przepisu mowa jest zaś o „spółce kapitałowej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha”.

Tym samym prawo pierwokupu KOWR realizuje się na szczeblu spółki, znajdującej się bezpośrednio nad spółką zależną, dysponującą nieruchomościami rolnymi, i nie może być stosowane w odniesieniu do spółek, która znajdują się na wyższym szczeblu struktury holdingowej.

Przez spółkę dominującą należy rozumieć taką spółkę prawa handlowego, która:

• dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów na zgromadzeniu wspólników albo na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik albo użytkownik, bądź w zarządzie innej spółki kapitałowej (spółki zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
• jest uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
• jest uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
• członkowie jej zarządu stanowią więcej niż połowę członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej), lub
• wywiera decydujący wpływ na działalność spółki kapitałowej zależnej, w szczególności przez zawarcie między spółką dominującą a spółką zależną umowy przewidującej zarządzanie spółką zależną lub przekazywanie zysku przez taką spółkę.

Ocena stosunku dominacji na podstawie kryteriów kodeksowych może budzić wątpliwości praktyczne, w związku z czym w razie braku pewności co do spełnienia kryteriów stosunku dominacji należy skłaniać się ku uwzględnieniu KOWR w procedurze zbywania udziałów bądź akcji, zwłaszcza z uwagi na sankcje przewidzianą za naruszenie przepisów o prawie pierwokupu KOWR (o czym poniżej).

• Dodatkowa staranność

Rozszerzenie prawa pierwokupu KOWR skutkuje w praktyce koniecznością dochowania dodatkowych aktów staranności w toku transakcji sprzedaży udziałów bądź akcji.

W ramach badania due dilligence należy bowiem dokładnie zbadać majątek spółek zależnych pod kątem praw przysługujących względem nieruchomości rolnych.

Sankcja za naruszenie przepisów o prawie pierwokupu KOWR jest bowiem surowa. Nabycie udziałów lub akcji z naruszeniem prawa pierwokupu KOWR skutkuje nieważnością czynności prawnej i nieważność ta nie może być sanowna w drodze następczego powiadomienia KOWR o przeprowadzonej transakcji.

Należy mieć jednak na względzie, że przepisy regulujące prawo pierwokupu KOWR nie znajdują zastosowania do przypadków, w których przejście udziałów bądź akcji odbywa się na innej podstawie niż umowa sprzedaży. Do takiej sytuacji znajdują zastosowanie przepisy regulujące prawo nabycia nieruchomości rolnej, który jest odmiennym mechanizmem przewidzianym przez Ustawę.

• Wyłączenia

Należy mieć na uwadze, że Ustawa przewiduje szereg wyłączeń, w których prawo pierwokupu KOWR nie znajduje zastosowania. Dotyczy to m.in. sprzedaży  udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej bądź sprzedaży udziałów i akcji w celu ich umorzenia.

Pełen katalog wyłączeń znajduje się w art. 3a ust. 2 Ustawy.

• Zestawienie zmian

Mając na względzie powyższe należy wskazać, że KOWR może obecnie ingerować w strukturę spółek, które posiadają jedynie pośrednią kontrolę właścicielską nad spółkami, która pozostają właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o określonej powierzchni.

Dotychczasowe oraz nowe uprawnienia KOWR w kontekście prawa pierwokupu przedstawia poniższa tabela.

Autor:
	adw. Katarzyna Gelo